Mogu postojati različiti razlozi za podjelu nekretnine: da li radi planiranja dvojne kuće, parcelacije, da bi se obezbijedilo građevinsko zemljište za odraslu djecu ili zato što je nekretnina jednostavno prevelika i zahtijeva previše održavanje. Podjela se može izvršiti sa ili bez mjerenja. Vodič pokazuje sve što treba uzeti u obzir prilikom podjele imovine.
Odobrenje
U skoro svim saveznim državama nije potrebno opštinsko odobrenje za podjelu imovine. Izuzetak su Donja Saksonija i Sjeverna Rajna-Vestfalija ako se radi o izgrađenom posjedu ili građevinskoj dozvoli za njega. Bez obzira na to da li sa ili bez potrebne građevinske dozvole, uvijek se moraju poštovati propisani građevinski propisi. To se, na primjer, odnosi na poštivanje minimalnih udaljenosti i planova razvoja. Detaljne informacije daje organ za izgradnju i/ili nekretnine nadležne općine u kojoj se nekretnina nalazi.
Tipovi podjela
Postoje dvije vrste podjela:
Idealna podjela
Idealna podjela se odvija bez mjerenja imovine. To ne znači da se mjerenje ne vrši. Jednostavno radi bez određivanja granice i postavljanja granice/označavanja granice. Propis podjele bez mjerenja vrši notar. O idealnoj parcelaciji upisuje se u zemljišne knjige. Ova vrsta podjele se uglavnom provodi radi uštede novca i kada stranke ne žele nekoliko kvadrata više ili manje.
Zahtjevi za idealnu podjelu
Ispunjenje najmanje jednog od sljedećih uslova je obavezno da bi se moglo dijeliti bez mjerenja:
- Granica je iscrtana "kamen na kamen", na primjer u dvojnoj kući
- Jednaki udjeli imovine, kao što se može dogoditi, na primjer, prilikom raspuštanja nasljedne zajednice
- Mjerenje diobe je izvršeno u prošlosti i polaže se u zemljišno-knjižni ured bez promjene vlasništva
Prava podjela
U slučaju stvarne podjele, mjerenje mora izvršiti priznati i javno imenovani geometar. Ovo se obezbjeđuje na zahtjev nadležnog geodetskog tijela ili se može naručiti samostalno. Granice posjeda su razgraničene za sve podoblasti. Granični znakovi se mogu postaviti na zahtjev. Rezultati mjerenja i granične točke predaju se zemljišnoknjižnom uredu kao dokaz i tamo pohranjuju. Izrađuju se novi zemljišnoknjižni listovi za sve mjerene dijelove kod odgovarajućih (novih) vlasnika nekretnina. Stari zemljišnoknjižni upis za nepodijeljenu imovinu je „prepisan“novim premjerom i podacima o granicama.
Troškovi
Cijena za podjelu parcele bez ili sa premjerom ovisi o veličini imovine koja se dijeli i vrijednosti zemljišta. Ako je imovina koja se dijeli ima 850 kvadrata, a standardna vrijednost zemljišta 23 eura po kvadratu, cijena diobenog mjerenja je u prosjeku 900 eura veća nego za tzv. sondiranje bez podjelnog mjerenja. Porez na promet i zemljišno-knjižne takse postaju shodno tome skuplji zbog veće kalkulacije troškova. U ovom primjeru, obračun troškova od nešto više od 2.700 eura se upoređuje sa nešto više od 1.300 eura bez mjerenja podjela. Cijene mogu varirati ovisno o općini.
Vlasnik imovine je obično odgovoran za pokrivanje troškova podjele. Mogući su privatni ugovori o podjeli troškova ili ukupnim troškovima sa (novim) vlasnikom imovine koja se dijeli.
Prijava ako je potrebno odobrenje
Ako se nekretnina za koju je potrebna dozvola treba podijeliti, potrebna je pismena, neformalna prijava nadležnoj gradskoj vlasti. Zahtjev mora podnijeti vlasnik nekretnine ili kupac. Po pravilu, javni geodeti i notari mogu podnijeti zahtjev i u ime vlasnika ili kupca nekretnine. Potrebno je pravno obavezujuće punomoćje za treća lica za podnošenje prijave.
Sadržaj aplikacije
Odjeljak 13 Pravilnika o predlošku građenja reguliše sadržaj prijave i potrebne dokumente. Ovo uključuje
- Ime i adresa podnosioca prijave ili vlasnika imovine koja se dijeli
- Ulica i kućni broj nekretnine
- Naziv nekretnine
- Knjižni list
- Katastar nepokretnosti sa brojem rejona, zemljišta i parcele
- Mapa imovine u tri primjerka sa trenutnim granicama posjeda, posjedom za podjelu i budućim granicama
- Informacije o postojećem razvoju, tržišnoj vrijednosti imovine koja se dijeli i svrsi podjele
Savjet:
Uvjerite se da su sve informacije tačne i potpune i da su svi potrebni dokumenti/dokumenti dostavljeni. U prosjeku vrijeme obrade je tri sedmice. Ukoliko su dostavljene netačne ili nepotpune informacije/dokumenti, vrijeme obrade će se shodno tome produžiti.
Odbijena dozvola za podjelu
Ako građevinska uprava odbije podjelu imovine, sljedeći korak je odlazak na sud ako se odbijanje ne može prihvatiti.
Odobrena podjela imovine
Ako je parcela odobrena od strane građevinske uprave, mjerenje se mora izvršiti. Prije nego što se rezultati mjerenja predaju zemljišno-knjižnom uredu sa građevinskom dozvolom, preporučljivo je unaprijed dogovoriti dalje.
Služnost
Ne zaboravite na prava pojedinačnih vlasnika, koja moraju biti odobrena u skladu sa članom 1018 Građanskog zakonika, kao što su prava puta ili prolaza. Istovremeno se može odrediti i odricanje od prava. To uključuje opterećenje susjedove imovine. Ovim se, na primjer, regulira (zajednička) upotreba, kao što je polaganje vodovodnih cijevi ili skladištenje stvari na susjednom imanju.
Savjet:
Svi ugovori kao što su pravo služnosti i odricanje od prava općenito moraju biti zabilježeni u pisanoj formi i trebaju biti dio svakog ugovora o podjeli/kupoprodaji. Na ovaj način se mogu izbjeći kasniji sporovi.
Pravo prolaza i prolaza
Suštinska služnost je pravo puta i prolaza. Pogotovo ako se pregrađena nekretnina nalazi u drugom redu i nema direktan pristup pješice ili vozilom. Prilikom podjele posjeda treba regulisati koji put/pristup se odobrava. Nadoknada za korišćenje i/ili učešće u troškovima održavanja staza/pristupnih pravaca ima smisla.
Troškovi prava prolaza i prolaza
Iznos troškova prava prolaza i prolaza treba odrediti na osnovu intenziteta korišćenja. Privatna ili komercijalna upotreba može biti uključena u izračun ovdje. Ako se strane ne slažu, troškove može odrediti stručnjak.
Knjižni upis
Ukoliko se dodjeljuje pravo prolaza i/ili prolaz na susjednom posjedu, to se mora upisati u zemljišne knjige teretne nekretnine. Suglasnost vlasnika je preduvjet za upis u zk. Ako su prava puta i prolaza dostupna zemljišnoknjižnom uredu kada se kreiraju novi zemljišnoknjižni listovi, administrativni napori su manji i troškovi su općenito niži od naknadnih upisa.
Savjet:
Površina za staze i prolaze ne bi trebala biti previše izdašna, jer to može dovesti do smanjenja vrijednosti ako se nekretnina prodaje sa uknjiženom pravom služnosti. Promjena vlasništva ne dovodi do prestanka prava puta ili prava prolaza.
Traži pomoć
Nadležni nemački, zakonski propisi, posebni i/ili izuzetni propisi i bezbroj paragrafa ne olakšavaju normalnim građanima da se snađu. Nenamjerna greška mogla bi biti dovoljna da projekat ne bude odobren ili da se pojave pravne poteškoće s novim vlasnicima nekretnina. Preporučljivo je potražiti pomoć geodeta ili advokata/bilježnika koji je specijaliziran za pravo nekretnina i građevina. U mnogim slučajevima, kompetentna podrška može uštedjeti novac, vrijeme i živce.
