Graditelji su često ograničeni u realizaciji svoje kuće iz snova građevinskim propisima za parcelu, što zauzvrat može biti na štetu prodavaca građevinskog zemljišta. Poštivanje zakonom propisanih minimalnih udaljenosti do susjednih nekretnina ili poštivanje maksimalne građevinske površine ovisno o površini nekretnine samo su dva moguća primjera problema. Pod određenim uslovima, objedinjavanje građevinskog opterećenja za susjedne nekretnine može biti rješenje.
Opterećenje zgrade udruženja – definicija
Kao što termin sugeriše, to je prvenstveno vrsta zajednice dva ili više svojstava. Da bi ovi bili „ujedinjeni“, moraju biti susjedni posjedi. Teret izgradnje objedinjavanja uključuje tretiranje dvije ili više susjednih nekretnina kao jedne imovine u građevinskom zakonu. Zajedničko opterećenje izgradnje općenito zahtijeva razloge iz zakona o građenju.
Sa opterećenjem zgrade ujedinjenja, na primjer, eliminiraju se granice imovine između susjednih nekretnina. Opterećenje zgrade udruženja uvijek uključuje najmanje jednu takozvanu „poslužnu imovinu“. Ovaj ili vlasnik nekretnine ima javnopravnu obavezu prema nadležnom građevinskom organu da razdvoji granicu svoje imovine prema susjednoj imovini. To znači da susjedna imovina postaje takozvani “dominantni” dio i susjedna granica ne mora biti uzeta u obzir kada je riječ o pitanjima građevinskog prava.
Vlasnički odnosi u slučaju opterećenja zgrade objedinjavanja
Na vlasničku strukturu pojedinačnih nekretnina ne utiče opterećenje izgradnje udruženja. To znači da svaki sudionički vlasnik zadržava svoja vlasnička prava na svojoj imovini u onoj mjeri u kojoj je bila/je upisana u zemljišne knjige prije naknade za izgradnju udruženja. Teret izgradnje udruženja nije upisan u zemljišne knjige. Takođe neće biti promena u oblasti poreza.
Korišćenje opterećenja izgradnje udruženja
Primjer 1
Gospodin Meier posjeduje dvoporodičnu kuću na svom imanju u kojoj se stanovi nalaze jedan do drugog i svaki ima svoj ulaz. Jedna strana se sada prodaje uključujući imovinu sa strane. Podjela imovine ovo čini teoretski mogućim. Ali budući da kuća nije u sredini imanja, njen dio imovine bi bio znatno manji.
Zakon o građenju kaže da je izgrađena površina njegove polovine kuće prevelika za veličinu preostale imovine. Stoga podjela imovine u ovom slučaju ne bi bila moguća. Međutim, ako se u isto vrijeme kada se imovina dijeli, podnese zahtjev za objedinjavanje i odobren teret za izgradnju, imovina se i nakon podjele nastavlja smatrati kao imovina za građevinske propise. Kao vlasnik nekretnine, kupac kuće redovno dobija zemljišnoknjižni uložak.
Primjer 2
Sin gospođe Schmidt može jeftino kupiti imanje pored majčinog. Da bi mogao da realizuje svoj plan kuće iz snova, morao bi da gradi blizu granice sa imanjem svoje majke. Ovo nema primjedbi, ali ima građevinska vlast, jer je kao graditelj zakonski dužan održavati minimalnu udaljenost od granica posjeda susjednih posjeda. Ovdje njegova majka sada može nadležnom za građevinarstvo dati obavezu da primjenjuje zajednički teret izgradnje. Na ovaj način majka razbija granicu između dva imanja i sin više ne mora da vodi računa o tome kada gradi.
Primjer 3
Dva bračna para koja su prijatelji kupila su dva komada zemlje jedan iza drugog na kojem bi željeli da grade. Ne postoji pristup sa ulice za razvoj do zadnjeg imanja. To znači da kablovi mogu stići do zadnjeg objekta samo preko prednjeg. Ovdje bi se par mogao dogovoriti oko tzv. služnosti, koja zakonski i trajno predviđa strukturno preseljenje prve nekretnine. Kako bi uštedjeli na troškovima, novi vlasnici nekretnina odlučuju se na kombiniranje izgradnje. Dvije nekretnine postaju jedna imovina u smislu zakona o građenju. Kao rezultat, potrebno je razviti samo prednji dio. Stražnji posjed se sada može povezati na ovo.
Aplikacija
Ne mogu se dati nikakve obavezujuće informacije kao opšte pravilo u vezi sa prijavom za teret izgradnje udruženja, pošto pojedinačne savezne države mogu imati različite zahteve. Shodno tome, sljedeće informacije u nekim točkama služe samo kao vodič. Prije podnošenja prijave poželjno je dobiti precizne podatke o nadležnom organu.
Odgovornost
Zajedničko opterećenje zgrade se može prijaviti preko nadležnog građevinskog organa ili opštinskog nadzornog organa.
Aplikantica
Svaki od uključenih vlasnika nekretnina može podnijeti prijavu. Ko god podnese prijavu obično će biti i primalac fakture za nastale naknade.
U svakom slučaju, vlasnik nekretnine čija je imovina “opterećena” mora svojim potpisom na posebnom obrascu naznačiti spremnost za gradnju. U tehničkom žargonu ovo se naziva „izvođač radova“. U nekim gradovima/zemljama, nakon što klijent podnese prijavu, građevinski izvođač se poziva na lični sastanak kako bi dao potpis i mogao ga direktno ovjeriti. Ako građevinski izvođač živi dalje, potpis se može napraviti u građevinskoj vlasti u blizini kuće i tamo ovjeriti. Alternativno, potpis se može ovjeriti i kod notara.
Dokumenti/dokumenti za predaju
- Popunjen i potpisan obrazac za prijavu
- Deklaracija građevinskog opterećenja od izvođača radova sa potpisom ovjere
- Trenutni izvod iz zemljišne knjige svih uključenih nekretnina (ne smije biti stariji od tri mjeseca)
- Katastarski izvodi svih uključenih nekretnina
- Lokalni plan u pet primjeraka sa oznakom i dimenzijama površine posjeda za opterećivanje
- U zavisnosti od građevinske vlasti, može biti potreban poseban obrazac za pretpostavku troškova za rezultirajuće naknade
- Ako se radi o komercijalnoj ili udruženoj imovini, potrebno je dostaviti izvode iz registra privrednih društava ili udruženja
Proces uređivanja
Ukoliko su svi potrebni dokumenti i potpisi dostupni, nadzorni organ će pokrenuti proces takozvane građevinske dozvole. Vrijeme obrade može uvelike varirati ovisno o obima posla i pojedinačnim slučajevima. U prosjeku se može očekivati vrijeme obrade između četiri i šest sedmica.
Ako je prijava odobrena, izvršit će se upis u registar tereta zgrada i teret izgradnje udruženja će postati pravno obavezujući.
Troškovi
U zavisnosti od opštine, administrativnih napora, ekonomske vrednosti ili drugih pogodnosti zgrade, troškovi se obično sastavljaju pojedinačno. Oni se kreću između 60 eura i 500 eura. Povrat naknade također se dospije u slučaju da se građevinski izvođač predomisli nakon što je zahtjev već podnesen i ne potpiše izjavu o teretu zgrade. Moguće je zatražiti pisanu informaciju o upisima u registar tereta zgrada. I ovdje se plaća naknada između 15 i 50 eura.
Savjet:
Rezultat postupka za izdavanje građevinske dozvole će biti saopćen podnosiocu zahtjeva u pisanoj formi, a najmanje upis u registar tereta biće dostavljen nadležnom za građevinarstvo u pisanoj formi. Ovo je već obavezujuće i građevinsko opterećenje udruženja je pravno obavezujuće, tako da nije potreban dodatni dokaz iz registra tereta.
Teret izgradnje udruženja u slučaju nasljeđivanja ili prodaje
Ako dođe do promjene vlasništva nad imovinom za koju je kupoprodajom ili nasljeđivanjem sklopljena obaveza imovinske zajednice, to će ostati nepromijenjeno i nastaviti postojati. Ovo je da bi se zaštitio vlasnik “dominantne” imovine. Ovim se želi spriječiti da susjed mora rušiti svoju kuću ili njene dijelove u najgorem slučaju ako bi obaveza istekla ako je izgrađena preko (bivše) granice posjeda.
Brisanje tereta izgradnje udruženja
Ako je teret izgradnje udruženja registrovan na jednoj ili više nekretnina, može se izbrisati pod određenim uslovima. Moraju biti ispunjeni sljedeći zahtjevi:
- Prvobitno planirana izgradnja se neće održati (razlog je otklonjen)
- Ne postoji javni interes za održavanje tereta izgradnje udruženja
- Mora se dati saglasnost nadležnog organa za nadzor gradnje
Uticaj na vrijednost imovine
Pošto su najmanje dvije nekretnine uključene u zajedničko opterećenje zgrade, to obično znači da postoji nedostatak za jedan dio i prednost za drugi. “Dominantna” imovina ima prednost, jer ima koristi od odvajanja granice imovine od susjedne imovine. Rezultat može biti povećanje vrijednosti imovine.
Imovina za koju je upisan građevinski teret gubi pravo na jasno razgraničenje od susjedne imovine. Ovo potencijalno može smanjiti vrijednost nekretnine.
U zavisnosti od pojedinačnog slučaja i razvoja, do smanjenja vrednosti se ne dešava uvek. Treba uzeti u obzir da objedinjeno opterećenje zgrade nudi veću fleksibilnost u razvoju, što ne bi bilo moguće bez ovog ugovora o građevinskom pravu. Da li se iu kojoj mjeri može očekivati smanjenje ili povećanje vrijednosti za koju imovinu može se utvrditi uz pomoć vještaka i odgovarajućeg izvještaja.
