Ako želite da izgradite novu zgradu, potreban vam je komad zemlje. Veličina, lokacija i, ne manje važno, kupoprodajna cijena su odlučujući kriterij za budućeg vlasnika kuće pri odabiru nekretnine. Ali možete li se zaista sigurno osloniti na to? Šta je sa dubljim slojevima zemlje? Koju važnu ulogu imaju? Izveštaj o tlu treba da obezbedi dovoljnu sigurnost planiranja sa svojim informacijama.
Šta je izvještaj o zemljištu?
Izvještaj o podzemlju je izvještaj koji pruža informacije o prirodi tla s obzirom na njegovu prikladnost kao gradilište. Sadrži rezultate istraživanja i ispitivanja gradilišta. Uključuje i stručnu procjenu ovih rezultata od strane stručnjaka i rezultirajućih posljedica za planiranje zgrade. Sadrži, između ostalog, sljedeće informacije:
- nosivost tla
- Informacije o podzemnim vodama
- Opis geologije
- moguća ekološka opterećenja
- Sposobnost perkolacije i otpornost tla na mraz
- Vrsta tla i klasa tla
- Specifikacije za zaptivanje zgrade
Izvještaj o tlu pruža informacije o geološkim karakteristikama gradilišta blagovremeno prije početka izgradnje i na taj način daje graditelju sigurnost planiranja.
Problemi koje podzemne vode mogu uzrokovati
Podzemne vode u dubljim slojevima zemlje mogu uzrokovati probleme sa izgrađenim objektom. Stoga je važno istražiti njegovo ponašanje prije početka izgradnje. Najveći problem je takozvana tlačna voda, koja vrši pritisak na brtve zgrade. Ovo je posebno slučaj kada procjedna voda ne može dobro da se ocijedi ili je nivo podzemnih voda općenito visok. Ako se to zna prije početka izgradnje, mogu se poduzeti odgovarajuće mjere. Podrumu je, na primjer, potrebna drenaža kako zidovi ne bi bili vlažni. Ali čak i kuće bez podruma nisu sigurne od vode u zemlji i zahtijevaju odgovarajuće mjere.
Otkrivanje toksičnih kontaminiranih lokacija
Ako je buduće gradilište već korišteno kao poslovni prostor, tlo treba detaljno ispitati na kontaminirane lokacije. Moguće je da u tlu još uvijek postoje otrovne tvari. Vlasnik nekretnine je odgovoran za uklanjanje kontaminacije. Ako kao budući graditelj želite izbjeći visoke troškove odlaganja, najbolje je da se razjasnite prije kupovine. Izvještaj o tlu ovdje može pružiti sigurnost. Međutim, ovo ispitivanje nije obavezno kao dio ispitivanja tla za izvještaj o tlu. Potreban je samo za nekretnine za koje se sumnja na kontaminirane lokacije. To je slučaj ako su kompanije radile sa supstancama štetnim po okoliš na ovim nekretninama. Ukoliko želite da budete sigurni, naručite ovu dodatnu uslugu. Naročito ako se okućnica sadi na velikom imanju, kvalitet zemljišta mora biti čist kako ne bi ugrozio zdravlje ljudi.
Dudovi, stari problem
Mnoge avionske bombe iz Drugog svetskog rata leže uspavane u zemlji, neotkrivene. Čak i decenijama kasnije, mnoge od njih i dalje predstavljaju opasnost. Posebno su pogođene nekretnine u gradovima. U nekim opštinama postoji čak i obaveza da se ispita da li se imovina nalazi u određenim sumnjivim područjima. Troškove inspekcije obično snosi vlasnik nekretnine. Ovi troškovi, kao i vremenska kašnjenja dok se neeksplodirana bomba ne deaktivira, moraju se uzeti u obzir u određenim područjima. Stoga ima smisla uzeti u obzir ovu mogućnost na vrijeme.
Da li je pregled tla obavezan?
Svaka konstrukcija ima značajnu težinu koja se oslanja na tlo ispod i mora biti pouzdano poduprta njome. Da biste to učinili, morate znati da li je odabrano podzemlje dovoljno stabilno za planirani građevinski projekat. U suprotnom postoji opasnost od oštećenja nove zgrade, a moguće i susjednih zgrada. Geotehnički izvještaj, službeni naziv za izvještaj o zemljištu, stoga je važna osnova za planiranje i realizaciju građevinskih projekata. Služi prvenstveno kao osnova za proračun statike i čvrstoće temelja. Prema tome, građevinski propisi u Njemačkoj od 2008. godine zahtijevaju izvještaj o zemljištu za sve neizgrađene nekretnine na kojima je građevinski projekat u toku. Ova obaveza se ne odnosi na nekretnine koje su već izgrađene.
Napomena:
Nije dovoljno izvući zaključke iz ispitivanja tla na susjednom imanju. Čak i na malim udaljenostima moguća su ozbiljna odstupanja, zbog čega je potrebno posebno ispitivanje tla za svako svojstvo.
Sve rizike koji proizilaze iz gradilišta snosi graditelj, odnosno vlasnik nekretnine. Svaki graditelj treba da se time na vrijeme pozabavi i jasno reguliše realizaciju i preuzimanje troškova. Stoga je preporučljivo da prodavac izvrši izvještaj o zemljištu kako bi se osiguralo da je zemljište pogodno za izgradnju prije nego što ga kupite. Kao prodavač, također je preporučljivo imati pripremljen izvještaj o izgradnji, jer se to može lako uključiti u pregovore o cijeni.
Koje su prednosti izvještaja o zemljištu?
Ako ispitivanje tla otkrije problematično gradilište, građevinski projekat ne mora nužno biti napušten. Iz uočenih problema mogu se izvesti mjere izgradnje koje će novoj zgradi dati dugoročnu, sigurnu osnovu. Ako su rezultati istrage poznati prije planiranja, to se može blagovremeno uskladiti. Svaka potrebna mjera povećava ukupne troškove izgradnje. Ovisno o obimu, ovi troškovi mogu biti toliko visoki da izgradnja više nije moguća ili se više ne isplati iz finansijskih razloga.
Ako je zgrada izgrađena bez poznavanja prirode tla i bez potrebnih zaštitnih mjera, to može rezultirati visokim troškovima praćenja. Vlažni zidovi, na primjer, dovode do stvaranja plijesni, koja je radno intenzivna i skupa za uklanjanje, a o zdravstvenim posljedicama da i ne govorimo. Također može doći do opuštanja ili pukotina. Izvještaj o zemljištu je koristan instrument jednostavno za izbjegavanje ovih kasnijih nedostataka i neprocjenjivih naknadnih troškova za njihovo otklanjanje.
Kada treba razmišljati o izvještaju o zemljištu?
Ako kupite “staru” kuću, potreban vam jeneizvještaj o zemljištu. Izvještaj o zemljištu je neophodan zabuduće graditelja kuća kako bi se planiranje projekta izgradnje i troškovi mogli planirati u skladu s tim. Stoga ga treba kreirati prilikom kupovine nekretnine, a najkasnije prilikom planiranja izgradnje. Ako se stanje tla utvrdi prije kupovine, možete biti sigurni da nećete potrošiti novac na neupotrebljiv komad zemlje. Neophodne sigurnosne mjere bi se također mogle pokazati toliko skupim da traženje alternativne nekretnine ima više smisla.
Dogovor o izradi izvještaja o zemljištu mora biti uključen u ugovor o izgradnji i kupoprodaji, posebno za objekte sa fiksnom cijenom. Arhitekte imaju dužnost da informišu vlasnike zgrada o potrebi za izveštajem o zemljištu.
Ko piše izveštaj o zemljištu?
Geotehnički stručnjak ima profesionalne kvalifikacije za izradu izvještaja o podzemlju koji ukazuje na nabavku podzemlja. On mora biti ovlašten da pripremi izvještaj u skladu sa DIN 4020 i DIN 1054. Stručnjaka možete pronaći putem žutih stranica ili interneta. Razna udruženja građevinara i Obrtnička komora vam takođe mogu pomoći da pronađete procjenitelja u blizini.
Savjet:
Pitajte svog arhitektu za preporuku. Redovno radi na istraživanjima tla i sigurno vas može uputiti na stručnjake sa kojima ima dobra iskustva.
Kako se priprema izvještaj o zemljištu?
Da bi se izradio izvještaj o tlu, prvo se mora analizirati stanje podzemlja korištenjem različitih tehničkih metoda. Za to su potrebni odgovarajući uzorci tla. Oni se uklanjaju sa odgovarajuće lokacije bušilicom za jezgro. U pravilu se bušenje vrši na budućim uglovima planirane zgrade. Rupa je oko tri metra dublja od planiranog temelja kuće. Različiti slojevi tla u uzorku daju uvid u nosivost i uslove vode u podzemlju.
Savjet:
Prije bušenja treba odrediti tlocrt zgrade i tačnu lokaciju kako bi se ispitivanje tla moglo izvršiti na "pravom" mjestu.
Koliko košta izveštaj o zemljištu?
Troškovi izvještaja o zemljištu zavise od veličine planirane zgrade i obima naručene istrage. Za porodičnu kuću prosečne veličine do oko 200 kvadratnih metara, cena za osnovni izveštaj je između 500 i 1.000 evra. Postoje i regionalne razlike u cijeni izvještaja o zemljištu.
Ako stručnjak za zemljište pruža dodatne usluge, cijena se povećava na 2.000 do 2.500 evra. Dodatne usluge uključuju, na primjer, određivanje vodopropusnosti ili građevinsku hemijsku analizu vode. Međutim, dodatni troškovi za izvještaj o tlu mogu biti dobro potrošeni. Troškovi otklanjanja nedostataka uzrokovanih lošim podzemljem mogu biti znatno veći.
